Kredyt hipoteczny krok po kroku

logo1.jpg

Zaciągniecie kredytu hipotecznego to jedna z najtrudniejszych decyzji finansowych w życiu większości ludzi. Jest to tym bardziej istotne, jako że często to ma swoje konsekwencje przed długie lata życia. W związku z tym warto dokładnie to przemyśleć, przeliczyć i o ile to możliwe wyłączyć emocje na rzecz zdrowego rozsądku.

Kluczową kwestią jest dogłębne zrozumienie naszej zdolności finansowej. O ile nie mamy problemu, by szybko stwierdzić jakie są nasze zarobki o tyle z określeniem wysokości naszych miesięcznych wydatków zwykle mamy problem. A to jest niezwykle istotne byśmy przed zaciągnięciem kredytu mieli uporządkowane nasze finanse domowe. Oczywiście każdy doradca kredytowy ma odpowiednie modele pozwalające zgrubnie ustalić koszty życia w oparciu o liczbę dzieci, obecne zobowiązania, ale i tak nie zastąpi to nam realnej kontroli nad naszymi kosztami życia.

Mając finanse osobiste pod kontrolą możemy zacząć przymiarki do kredytu hipotecznego, gdzie ważną kwestią jest zrozumienie kosztów z jakimi on się wiąże. Nawet korzystając z usług doradcy kredytowego warto zachować daleko idącą ostrożność i być w stanie zweryfikować podawane nam dane. Pomocny powinien być załączony kalkulator, gdzie przy zadanej kwocie kredytu, okresie kredytowania oraz stopie procentowej jesteśmy w stanie w łatwy sposób sprawdzić wysokość miesięcznej raty, a co za tym idzie łączny koszt kredytu.

I już na tym etapie mamy do podjęcia kilka ważnych decyzji. Jedną z nich jest decyzja czy chcemy płacić raty równe czy malejące. Porównując obie metodologie (nazywane w żargonie branży finansowej annuitetową i kapitałową) widzimy jasno, iż w przypadku rat malejących łączny koszt kredytu jest mniejszy (dla przykładowego kredytu na 350 tys. zł wziętego na 30 lat przy stopie procentowej 3,5% różnica wynosi ponad 30 tys. zł). Oczywiście wiąże się to z tym iż początkowo raty są wyższe, w związku z wysokimi odsetkami na początku spłacania kredytu. Jako że kupno mieszkania wiąże się nie tylko z potrzebą spłacania kredytu, ale też innymi kosztami jego wykańczania i wyposażania stosunkowo mało osób decyduje się na taki sposób spłacania kredytu.

Kalkulator-kredytu-hipotecznego

kredyt1

Powyższe przykłady obarczone były sporym uproszczeniem, w postaci faktu iż jedynym kosztem kredytu były odsetki, wyliczane na podstawie stopy procentowej zawierającej w sobie WIBOR w przypadku kredytów w PLN- czyli stopę proc. po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze oraz marżę banku. Pewnie jesteśmy w stanie znaleźć bank, gdzie rzeczywiście stopa procentowa będzie jedynym kosztem, ale częstszą praktyką jest stosowanie przez banki dodatkowych kosztów około kredytowych takich jak:

*prowizja za udzielenie
*opłatę za wycenę nieruchomości
*ubezpieczenie pomostowe
*ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
*ubezpieczenie na życie
*ubezpieczenie nieruchomości
*ubezpieczenie od utraty pracy
*prowizja za wcześniejszą spłatę
*cross-selling czyli oferowanie dodatkowych produktów takich jak rachunek, karta kredytowa etc.

Oczywiście warto negocjować z bankiem, by te dodatkowe elementy miały jak najmniejszy wpływ na koszt naszego kredytu. Ewentualnie by dodatkowe elementy około kredytowe obniżały nam marże banku. Szczególnie istotne by było możliwe prowadzenie rachunku czy posiadania karty bez kosztowo przy relatywnie łatwych warunkach do spełnienia oraz w przypadku zakładanej wcześniejszej spłaty warto poszukać kredytu z jak najmniejszymi kosztami wejścia (idealnie bez prowizji za udzielenie) i kosztami wyjścia (brak prowizji za wcześniejszą spłatę).

A że warto walczyć każdy nawet najmniejszą obniżkę marży obrazuje poniższy przykład- gdzie zakładane dodatkowe 4% prowizji i ubezpieczenia łatwo skompensować niższą marżą o 0,2 punktu procentowego (3,3% zamiast 3,5%):

kredyt2

Oczywiście przy krótszym okresie kredytowania (np. zakładając spłatę całego kredytu w przeciągu 10 lat), ewentualnie wcześniejszych nadpłatach te dodatkowe 4% prowizji i ubezpieczenia uczynią ten kredyt sporo droższym niż przy wyjściowym scenariuszu i 30-letnim kredycie:

kredyt3

Oczywiście przy wszystkich decyzjach o zaciągnięciu kredytu hipotecznego należy pamiętać o kilku podstawowych regułach takich jak branie kredytu w walucie w jakiej zarabiamy (choć myślę iż temat ten jest dostatecznie głośny w dyskursie politycznym) oraz przygotowanie na potencjalne podwyżki stóp procentowych, jako że nieroztropnym byłoby założenie iż będą one na rekordowo niskim poziomie przez następne 30 lat (obecny 3 miesięczny WIBOR rzędu 1,72%).

I znowu bardzo łatwo wyliczyć jak każdy dodatkowy punkt procentowy wzrostu WIBORu wpłynie na naszą ratę w skali miesiąca jak i na łączny koszt kredytu. Przy naszym wcześniejszym przykładzie kredytu na 350 tys. zł na 30 lat wzrost oprocentowania o 1 punkt procentowy oznacza większą miesięczną ratę o 200 zł a w skali całościowego kosztu kredytu nawet ponad 70 tys. zł.

kredyt4

Mam nadzieje ze powyższe wyliczenia i załączony kalkulator okażą się pomocne, by mądrze wybrać kredytodawcę i odpowiedni dla naszych potrzeb kredyt hipoteczny. Oczywiście inną kwestią pozostaje czy rzeczywiście kupno mieszkania na kredyt jest lepszym pomysłem niż na przykład wynajmowanie mieszkania, tudzież czy kupno mieszkania na kredyt w celach inwestycyjnych obroni się. Rzecz jasna nie tylko w modelach excelowych, ale mimo wszystko warto od tego zacząć, by dokładnie to wyliczyć, najlepiej w kilku scenariuszach, by nie poprzestać na najbardziej optymistycznych i życzeniowych wariantach. Ale o tym następnych wpisach. Zapraszam do zaglądania.

 

Reklamy

One comment

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s