Nadpłata kredytu hipotecznego- analiza opłacalności plus kalkulator w excelu

logo

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Odpowiedź na to pytanie powinna być oczywista i jak najbardziej twierdząca. Ale jak zwykle warto sobie to zexcelować i przeliczyć, by odeprzeć argumenty zwolennikom teorii o tym jakoby był to najtańszy pieniądz na rynku. Co zresztą może być prawdą jeśli mówimy o kredycie hipotecznym nie na mieszkanie, tudzież dom, w którym mieszkamy, ale na nieruchomość kupioną w celach inwestycyjnych przynoszącą nam zyski większe aniżeli płacone raty odsetkowe. Jako, że znakomita większość kredytów hipotecznych dotyczy celów mieszkaniowych skupimy się tutaj na nadpłatach takowych kredytów oraz alternatywnych możliwości lokowania środków zamiast w nadpłatę kredytu w lokaty tudzież inne inwestycje.

A początku naszych rozważań dokonajmy wstępnych założeń co do parametrów kredytu, które można dowolnie modyfikować w załączonym kalkulatorze excelowym. Zgodnie z dotychczasową konwencją wszelkie edytowalne pola zaznaczone są na szaro:

Kredyt hipoteczny: 350.000 zł
Okres spłaty: 30 lat
Oprocentowanie: 4% (WIBOR, marża, ubezpieczenia)

Tak skonstruowany kredyt oznacza, iż w przypadku braku zmian jeśli chodzi o WIBOR oraz brak jakichkolwiek nadpłat, oddamy bankowi łącznie 601.543 zł, czyli same koszty odsetkowe wyniosą na przestrzeni 30 lat ponad 250 tys. zł. Wydaje się  iż jest to wystarczający argument, by postarać się o wcześniejsze pozbycie się takiego obciążenia a co za tym idzie zmniejszenia opłat około kredytowych poza zwróceniem kapitału pożyczonego.

Poniżej widać strukturę raty w pierwszym i ostatnim roku spłacania kredytu. Jak na dłoni widać iż w początkowej fazie płacimy głównie odsetki od kredytu, a sam kapitał maleje w dość wolnym tempie, za to w ostatnim roku odsetki są niemalże pomijalnie małe. To tez wskazuje, iż nadpłata ma największy sens właśnie w początkowej fazie spłacania kredytu- jako że w 100% idzie ona na pomniejszenie kapitału. Jednocześnie banki starają się zabezpieczyć przed jak najwcześniejszym spłaceniem kredytu- czy to przez wprowadzanie prowizji od wcześniejszej spłaty w pierwszych trzech latach, dodatkowe koszty aneksu do umowy kredytowej w związku z wcześniejszą spłatą tudzież inne obostrzenia w postaci braku możliwości nadpłaty ponad połowy kapitału w początkowych trzech latach. Kreatywność banków może być tu naprawdę nieograniczona, co też przeczy teorii o najtańszym pieniądzu na rynku 🙂

Warto zatem już w momencie zaciągania kredytu dokładnie zorientować się co do warunków wcześniejszej jego spłaty.

nadplata1

Zakładając, że nie chcemy żyć z kredytem następne 30 lat naszego życia nie pozostaje nic innego jak zbudowanie odpowiedniej poduszki bezpieczeństwa, a następnie wszelkie nadwyżki inwestować w jak najszybsze pozbycie się najtańszego kredytu na rynku. By przekonać niedowiarków jeśli jeszcze jacyś się ostali zestawię nadpłatę kredytu z alternatywnym inwestowanie nadwyżek w lokaty bankowe- od razu zaznaczę, iż żeby taka konstrukcja miała szanse powodzenia to oprocentowanie naszej inwestycji powinno być o prawie jedną czwartą wyższą w związku z koniecznością uiszczenia podatku od zysków kapitałowych. I tak dla naszego kredytu z oprocentowaniem 4% w skali roku, alternatywą powinna być inwestycja przynosząca nam co najmniej 4,9% zysków przed opodatkowaniem wg prostej kalkulacji: 4% / 0,81 = 4,9%. A jak się można łatwo domyślić nie ma zbyt wielu takowych w ofertach banków.

Wracając do nadpłat- skutkować one mogą dwoma alternatywnymi ścieżkami- albo skróceniem okresu kredytowania, przy zachowaniu dotychczasowej wysokości raty, albo zmniejszeniem raty przy równoczesnym zachowaniu obecnego okresu kredytowania. Zachowanie obecnego okresu i tak tu jest założeniem dość karkołomnym, jako że ostatnie raty są już na tyle niewielkie że nawet nadpłata rzędu 1000 potrafi skrócić okres kredytowania o nawet 9 lat 🙂

Niemniej jak widać poniżej regularne nadpłaty w wysokości 1000 miesięcznie powodują, że koszty odsetek maleją z 251 tys. zł do 111 tys. w wariancie ze skróceniem okresu (o ponad połowę w końcowym rozrachunku) albo do 139,8 tys. zł przy malejących ratach (i tutaj uporamy się z kredytem finalnie o 9 lat wcześniej).

nadplata2

W załączonym kalkulatorze możemy dowolnie modyfikować częstotliwość spłaty, a także założyć prowizję bądź jej brak od wcześniejszej spłaty.

nadpalta3

I tak zamiast 1.000 co miesiąc możemy założyć regularne spłaty co rok, jeśli zakładamy dodatkowy zastrzyk gotówki raz do roku. Praktyka ostatnich tygodni wskazuje, że lepszą częstotliwością byłby tu może cykl wyborczy, a co za tym idzie potencjalne trzynastki i inne prezenty obiecane z naszych podatków.

nadplata4

Widzimy już iż nadpłaty mają jak najbardziej sens z racji skrócenia okresu spłaty a także sporych oszczędności względem wyjściowych założeń kredytu. Pytanie czy nie korzystniej byłoby ulokować te nasze nadwyżki w jakiś inny sposób, który okazałby się dla nas w końcowym rozrachunku jeszcze korzystniejszy. Tutaj dochodzimy do dylematu czy znamy jakąś formę inwestowania przynoszącą nam zyski o prawie 25% większe niż całościowe oprocentowanie spłacanego kredytu. Wśród obecnej oferty banków próżno takowych szukać, a w przypadku standardowego oprocentowania lokat, tudzież kont oszczędnościowych rzędu 2,7-3,4% rachunek opłacalności przemawia za nadpłatami, niezależnie od wariantu. Warto tutaj zaznaczyć, iż w celu właściwej porównywalności zakładamy, iż w przypadku wariantu z malejącymi ratami nadwyżki między wyjściowymi kwotami spłaty oraz kwotą nadpłaty także lokujemy na ten sam procent.

Tutaj widzimy wariant ze stałymi ratami, gdzie nadpłaty w wysokości 1 tys. zł miesięcznie pozwolą spłacić cały kredyt w mniej niż połowę wyjściowego czasu. Alternatywna inwestycja powoduje, iż po tym okresie będziemy w posiadaniu środków w wysokości 212 tys. zł a także kapitału do spłaty w wysokości 232 tys. zł. Rachunek opłacalności jest tu nieubłagany.

nadpalta5

Oczywiście excel wszystko przyjmie i możemy w celach porównawczych założyć zyski z lokat rzędu 5% i wtedy rzecz jasna nadpłaty będą miały mniejszy sens, ale główna trudność sprowadzi się wówczas do znalezienia takowej szansy inwestycyjnej.

nadplata6

Analiza wariantu kredytu z malejącymi ratami w porównaniu do alternatywnej inwestycji jest odrobinę bardziej skomplikowana, ale też intuicyjnie ją wyjaśnimy na tym samym przykładzie. Jak już wiemy okres spłaty i tak ulegnie tu skróceniu, ale spłacać i inwestować będziemy tu ok 7 lat dłużej. Znacznie dłuższy horyzont regularnego inwestowania 1 tys. zł miesięcznie oznaczać będzie, iż po prawie 21 latach dysponować będziemy kwotą prawie 340 tys. zł, przy zadłużeniu z tytułu regularnie spłacanego, ale nie nadpłacanego kredytu w kwocie 153 tys. zł.  Czyli jak łatwo policzyć taka strategia przyniesie nam de facto ok 187 tys. zł majątku netto. Jeślibyśmy zamiast inwestycji nadpłacali kredyt ze skutkiem coraz niższych rat, a nadwyżki inwestowali to po 21 latach nasz majątek wyniósł by 219 tys. zł przy całkowicie spłaconym kredycie, a co za tym idzie wariant ten byłby o ponad 30 tys. zł lepszy niż w przypadku zaniechania nadpłacania kredytu.

nadpalta7

Dla kompletności analiz warto jeszcze dociągnąć pierwszy wariant do tego samego okres 21 lat, by mieć lepszą porównywalność, która z trzech opcji jest najlepsza 😉 I tutaj wychodzi, że regularne inwestowanie kwoty 2.671 (czyli ratą kredytu i nadpłatą) przez siedem lat miedzy rokiem 15 a 21 skutkować będzie majątkiem netto na ten sam okres rzędu 231 tys. zł (np. możemy użyć tu szybkiej formuły excelowej
=-FV(3,4%/12*0,81;79;2671;0;0).

A teraz by przejść od rozważań teoretycznych do praktyki prawdziwy przykład z życia i konkretnego kredytu, a co za tym idzie prawdziwa success story w postaci spłaty kredytu w pięć lat bez jednego miesiąca  (czyli 59 rat) zamiast 30 lat (czyli 360 rat) oraz wymierne efekty powiązane z tym.

Zacznijmy od warunków startowych kredytu zaciąganego w maju 2013 roku. Analogicznie pokażemy pierwszy i ostatni rok planowanych rat do spłaty. Jak widzimy WIBOR wynosił wówczas 3,18%, marża 1,15%, dodatkowo kredyt powiązany był z cross-sellngiem w postaci posiadania konta osobistego a także koniecznością opłacania dwóch ubezpieczeń- na życie oraz nieruchomości, które tak de facto stanowiły około połowę marży- czyli marża wynosiła ok 1,8%. Warto przy swoich kredytach także pokusić się o realnie wyliczoną marże i ogólne oprocentowanie. Żeby był ciekawiej ubezpieczenie na życie było przedstawiane jako 0,03% wartość kredytu do spłaty- procent wyrażony w skali miesiąca wydaje się pomijalnie mały, ale już w skali roku robi się to 0,36%, a kwota ubezpieczenia zaczynająca się od ponad 100 zł miesięcznie też do małych nie należy. Dodatkowym elementem jest ubezpieczenie nieruchomości- tutaj z kolei liczone od wartości nieruchomości i też wyrażone w ułamkowym procencie w skali miesiąca- bodajże 0,008% od kwoty 700 tys. zł- to z kolei jest niezmienne w skali całego okresu spłacania kredytu i wynosi kwotowo ponad 50 zł, co początkowo stanowiło ok 0,19% w skali roku, a pod koniec spłacania miało stanowić główną część odsetkową. Tak skonstruowany kredyt miał za to taką zaletę, że był udzielony bez prowizji za udzielenie, bez opłaty za wycenę nieruchomości oraz bez żadnych kar za wcześniejszą spłatę. Aczkolwiek jak widać wszystkie odsetki stanowiły niemalże drugą część kredytu- a dokładnie ponad 318 tys. zł przy kredycie 350 tys. zł.

nadpalta8

Oczywiście w związku ze zmianami stopy WIBOR na przestrzeni ostatnich kliku ostatnich lat planowane odsetki znacząco uległy obniżeniu, ale i tak stanowią ponad 215 tys. zł, a to i tak przy założeniu że WIBOR z obecnego poziomu nie ulegnie zmianom.

nadpalta9

Tak oto kształtowała się stopa WIBOR na przestrzeni ostatnich 5 lat- jak widać finalnie została ona trzy razy obniżona, jako że zmiana następowała wg umowy jedynie wtedy kiedy zmiana w stosunku do poprzedniego okresu była większa niż 0,25 punku procentowego.

nadpalta11

A teraz warto zerknąć na historię realnych spłat wraz z nadpłatami. I tak na powyższych wykresach widzimy narastająco poszczególne elementy spłacanej raty w wariancie wyjściowym, w wariancie z przeliczonymi ratami wedle malejącego WIBORu oraz wariantu prawdziwego z nadpłatami. Ostatni zaś jak malał kapitał do spłaty w każdym z trzech wariantów.

nadpalta12

Dla tych lubiących liczby poniżej zestawienie i rozbicie każdej z 59 rat- warto zapytać doradcę kredytowego o taki sposób rozbicia obciążeń kredytu hipotecznego, by dobrze zrozumieć zwłaszcza ciężar wszelkich kosztów wszelakich cross-sellingów w postaci różnej maści ubezpieczeń. Koniec końców okazało się, że na przestrzeni niecałych pięciu lat koszty odsetkowo- ubezpieczeniowe wyniosły 47,3 tys. zł, co stanowiło 3,9% rocznej efektywnej stopy procentowej udzielonego kredytu.

nadpalta13

nadpalta14

Na koniec nie pozostaje nic innego jak życzyć wszystkim czytającym posiadającym kredyt hipoteczny jak najszybsze się z nim uporanie.

I na koniec obiecany kalkulator excelowy do przeliczenia własnego kredytu i nie tylko 🙂

Nadpłata kredytu hipotecznego- kalkulator excel

Reklamy

19 comments

  1. Zdecydowanie warto nadpłacać.
    Oprócz przedstawionych tutaj surowych liczb, bardzo ważnym argumentem jest spokój psychiczny, jaki mamy żyjąc bez kredytu. Tego nie da się przecenić. Sam obecnie spłacam praktycznie równoważność 3 rat i jest szansa że za 4 lata będę wolnym człowiekiem 😉

    Polubienie

  2. Jeśli jako alternatywę wezmiemy zysk z lokaty, to odpowiedź jest oczywista i nie potrzeba do tego żadnych wyliczeń, lepiej wyjdzie spłacić. Ale jeśli zainwestujemy w akcje S&P500 , to przy średniej dywidendzie na poziomie 3%, średnim zakładanym rocznym wzroście powiedzmy 5-7% i reinwestowaniu dywidend okaże się, że po około 10 latach (strzelam, nie liczyłem dokładnie) jesteśmy na zero, a po 25 latach mamy bardzo miłą emeryturę.

    Polubienie

    • Zgadza się, tylko utrzymanie średniej stopy zwrotu rzędu 6-7% przez cały okres kredytu nie jest trywialne. Jeśli ktoś siedzi w rynkach inwestycyjnych, pewnie będzie w stanie to zrobić, przeciętny Kowalski nie ma na to raczej szans. Nawet kupując ETF’y przez cały ten czas nikt nie zagwarantuje takiej stopy zwrotu

      Polubienie

  3. A co z kredytem w walucie? Czy nadpłacać? Czy narzędzie mogę sobie wykorzystać w ten sposób, że parametry kredytu walutowego podstawię w miejsce złotowego i wyliczy mi się wartość oszczędności na odsetkach oczywiście z późniejszym uwzględnieniem aktualnego kursu CHF lub EUR

    Polubienie

    • Z kredytem walutowym sprawa jest trudniejsza, nie tyle technicznie co mentalnie, bo często może się okazać ze finalnie kapitału przeliczonego na pln zapłacimy więcej niż pożyczyliśmy. Ale intuicyjnie wydaje się ze nadpłacać tak czy tak warto. Niewykluczone ze taki excel tez się pojawi niedługo.

      Polubienie

    • W przypadku kredytu walutowego z oprocentowaniem ~0% raczej warto korzystać z tego i nie nadpłacać, ale jednocześnie warto w dołkach kursowych robić zapas tej waluty na poczet najbliższych rat. Kredyt Frankowy w końcowym rozliczeniu kosztów zrównuje się +- z kredytem złotówkowym, ale tu odsetki są ukryte w postaci podwyższonej (przez kurs) wartości kredytu.

      Polubienie

  4. Bardzo pomocny artykuł i kalkulator. Jednak nie mogę dojść do tego co oznaczają pola:
    „Odsetki z nadpłaconego kredytu” – po lewej stronie są odsetki należne, a po prawej zaoszczędzone ?
    „Odsetki bez nadpłaty” – odsetki które zapłacimy ?
    „NADPŁATA” – kwota którą zaoszczędzamy ? (wartości po prawej są na minusie, tak jak nadpłata)

    Polubienie

    • Andrzej, generalnie może tak być, że sporo tam skrótów myśliwych;) Ale z reguły jest tak jak mówisz- minusy oznaczają o ile mniej potencjalnie możemy zapłacić i analogicznie o ile lat wcześniej będziemy mieli kredyt z głowy. Miłego eksperymentowania z plikiem i włożenia w niego swojego kredytu 😉

      Polubienie

  5. Pamiętajcie o jednej ważnej, a często pomijanej kwestii – INFLACJA. Pieniądze tracą na wartości i płacąc te ~4%, połowę zjada INFLACJA. Dzięki INFLACJI połowa odsetek aktualnie to utrata wartości pieniądza. Nawet jeśli będziecie spłacać kredyt normalnym tempem, to za 25 lat te ostatnie raty mimo tej samej kwoty będą warte może połowę tego co obecnie. Dlatego nie przejmowałbym się tym, że w wyliczeniach wychodzi ogromna kwota odsetek.

    Oczywiście jeśli ktoś ma wolne środki to jak najbardziej warto spłacać zobowiązania wcześniej i czuć się lepiej będąc 100% właścicielem swojego mieszkania.

    Polubienie

  6. to że bardziej opłaci się nadpłacać kredyt niz trzymać kasę na lokacie to wiadome ale ….
    piszecie, także w komentarzach, że życie bez kredytu to spokojniejszy sen – dla mnie równie spokojny będzie z kredytem + lokatą /inwestycją/ na podobnym poziomie bo rozważmy takie sytuację :
    a/ tracę pracę i zaczyna mi brakować na życie – co z tego, że skróciłem okres kredytowania jak teraz musze pożyczyć dużo droższą gotówkę
    b/ chcę otworzyć biznes i muszę szukać kredytu inwestycyjnego bo gotówkę wrzuciłem na hipotekę
    c/ jest okazja by coś tanio ale szybko za gotówkę kupić

    takze nadpłata kredytu tak – ale dopiero z konkretnych nadwyżek finansowych, z którymi ‚nie wiemy’ co już robić

    Polubienie

Odpowiedz na Grzegorz Dufajn Anuluj pisanie odpowiedzi

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s